A
natureza da obrigação propter rem das
dívidas condominiais pode justificar o redirecionamento de uma execução contra
o condomínio para os proprietários das unidades, mesmo no caso de o imóvel ter
sido adquirido em momento posterior à sentença que reconheceu o débito e ainda
que se trate de bem de família.
Com
esse entendimento, a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ)
rejeitou o recurso de um condômino e manteve a penhora de seu imóvel como forma
de assegurar o pagamento de uma dívida condominial, no limite de sua fração
ideal. A sentença judicial havia obrigado o condomínio a indenizar uma pessoa
que ficou inválida depois de ser atingida por um pedaço do revestimento da
fachada que despencou devido à má conservação do prédio.
Inicialmente,
houve penhora de 20% do valor das cotas condominiais, e após o condomínio
suspender a retenção dos valores, o exequente pleiteou o redirecionamento
contra os condôminos.
No
STJ, um dos condôminos alegou que não poderia ser responsabilizado pela dívida,
já que adquiriu o apartamento em momento posterior à sentença prolatada contra
o condomínio, e sustentou que a penhora não poderia recair sobre sua
propriedade por ser o único imóvel da família, protegido pela Lei 8.009/90.
Propter rem
Segundo
o relator do caso, ministro Luis Felipe Salomão, não é possível isentar o
recorrente da obrigação com a alegação de que o imóvel foi adquirido em momento
posterior à dívida. Ele explicou que a dívida condominial é uma obrigação propter
rem, ou seja, de quem detém os direitos sobre o imóvel.
“De
fato, sobre o tema muitas vezes debatido pelas turmas de direito privado –
legitimidade para responder por dívidas condominiais pretéritas, quando ocorre
alteração da titularidade do imóvel –, há muito se consolidou, com apoio nos
dispositivos do Código Civil, que se trata de obrigação propter
rem, por isso responde pela contribuição de pagar as cotas
condominiais, na proporção de sua fração ideal, aquele que possui a unidade e
que, efetivamente, exerce os direitos e obrigações de condômino”, afirmou o
ministro.
Bem de família
Salomão
rejeitou o argumento de que o imóvel não poderia ser penhorado por ser o único
bem da família. Ele ressaltou que seria contraditório aplicar a regra de impenhorabilidade
em situação na qual a natureza propter rem da
dívida fundamentou o redirecionamento da execução, refletindo exatamente a
hipótese de exceção à norma de impenhorabilidade.
“Em
função do caráter solidário das despesas de condomínio, a execução desse valor
pode recair sobre o próprio imóvel, sendo possível o afastamento da proteção
dada ao bem de família, como forma de impedir o enriquecimento sem causa do
condômino inadimplente em detrimento dos demais”, justificou.
O
ministro explicou que, uma vez reconhecida a responsabilidade do condômino pela
dívida exequenda e fundamentada a responsabilidade na teoria das obrigações propter
rem, sendo essa, exatamente, a regra que excepciona a
impenhorabilidade, “outra não pode ser a conclusão, que não a possibilidade da
penhora”.
Ele
ressalvou, porém, que o reconhecimento dessa possibilidade “não significa que a
execução tenha que obrigatoriamente atingir o imóvel”. Sempre que possível,
disse, “outros modos de satisfação devem ser preferidos, em homenagem ao
princípio da menor onerosidade para o executado”.
Salomão lembrou que, no caso dos autos, o recorrente não apontou
outra forma para o pagamento da dívida, limitando-se a negar sua
responsabilidade pela dívida.
http://www.stj.jus.br/sites/STJ/default/pt_BR/Comunica%C3%A7%C3%A3o/noticias/Not%C3%ADcias/D%C3%ADvida-do-condom%C3%ADnio-com-terceiro-pode-acarretar-penhora-de-bem-de-fam%C3%ADlia
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