Pular para o conteúdo principal

Prorrogação do contrato de locação por prazo indeterminado resulta na manutenção da fiança


DECISÃO
A prorrogação do contrato de locação por prazo indeterminado resulta na manutenção da fiança, exceto se houver manifestação contrária expressa no contrato. Durante a prorrogação, o fiador pode se exonerar da obrigação por meio de notificação. Esse foi o entendimento adotado pela Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), para se adequar à nova redação do artigo 39 da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991).

Segundo o ministro Luis Felipe Salomão, antes da vigência da Lei 12.112/09 – que promoveu a alteração do artigo citado –, o STJ só admitia a prorrogação da fiança nos contratos locatícios prorrogados por prazo indeterminado quando expressamente prevista no contrato.

Salomão lembrou que vários precedentes nesse sentido culminaram na edição da súmula 214 do STJ, segundo a qual: “O fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu”.

Mudança na jurisprudência

O ministro mencionou que em 2006, com o julgamento do EREsp 566.633, o STJ passou a admitir a prorrogação da fiança dos contratos locatícios, contanto que expressamente prevista no contrato.

Entretanto, com a nova redação do artigo 39 da Lei do Inquilinato – para contratos de fiança firmados a partir da vigência da Lei 12.112 –, salvo disposição contratual em contrário, no caso de prorrogação do contrato de locação por prazo indeterminado, a garantia (no caso, a fiança) se estende até a efetiva devolução do imóvel.

Ou seja, “continuam os fiadores responsáveis pelos débitos locatícios posteriores à prorrogação legal do contrato se anuíram expressamente a essa possibilidade e não se exoneraram nas formas dos artigos 1.500 do Código Civil de 1916 (CC/16) ou 835 do CC/2002, a depender da data em que firmaram a avença”, explicou Salomão.

Execução
O tema foi discutido no julgamento de um recurso especial que teve origem em ação de execução, ajuizada em 2008, contra uma mulher que havia firmado contrato de fiança em 1993, com vigência de um ano. Há informações no processo de que o contrato de aluguel teria sido prorrogado e que o atraso nos aluguéis que deu causa à ação teve início em 1996.

O juízo de primeiro grau extinguiu a execução. Na apelação, o tribunal estadual entendeu que a mulher não teria legitimidade na ação, visto que o contrato do qual participou como fiadora tinha prazo determinado e que a extensão acordada somente entre as partes não poderia lhe alcançar, pois não teria sido comunicada da alteração.

Diante da ausência de uma das condições para a ação, o tribunal extinguiu o processo, sem resolução do mérito. No recurso especial, o locatário sustentou que o acórdão deveria ser reformado, pois, segundo ele, havia cláusula no contrato que responsabilizava a fiadora até a quitação de todos os débitos.

Nesse caso específico, o ministro Luis Felipe Salomão, relator do recurso, aplicou a antiga jurisprudência STJ porque o contrato de fiança é anterior à vigência da Lei 12.112. Ele explicou que a prorrogação da fiança só poderia ocorrer se houvesse expressa pactuação a respeito.

Ao interpretar as cláusulas contratuais, o tribunal estadual concluiu que não estava pactuada a manutenção da garantia em caso de prorrogação por prazo indeterminado. Para alterar essa decisão é preciso reinterpretar o contrato, o que é vedado ao STJ pela Súmula 5. Diante disso, a Quarta Turma negou provimento ao recurso especial. 
http://www.stj.jus.br/portal_stj/publicacao/engine.wsp?tmp.area=398&tmp.texto=108275

Comentários

Postagens mais visitadas deste blog

Dívidas contraídas no casamento devem ser partilhadas na separação

Extraído de:   Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul    - 23 horas atrás Compartilhe O Tribunal de Justiça do Estado negou pedido de pensão alimentícia a ex-mulher e determinou assim como a partilha de dívidas do ex-casal, confirmando sentença proferida na Comarca de Marau. O Juízo do 1º Grau concedeu o pedido. A decisão foi confirmada pelo TJRS. Caso O autor do processo ingressou na Justiça com ação de separação, partilha e alimentos contra a ex-mulher. O casal já estava separado há dois anos. No pedido, o ex-marido apresentou as dívidas a serem partilhadas, sendo elas um débito no valor de cerca de R$ 4 mil, decorrente de um financiamento para custear um piano dado de presente à filha do casal, bem como a mensalidade da faculdade da jovem, no valor de R$ 346,00. Sentença O processo tramitou na Comarca de Marau. O julgamento foi realizado pela Juíza de Direito Margot Cristina Agostini, da 1ª Vara Judicial do Foro de Marau. Na sentença, a magistrada concede...

OPINIÃO Improbidade: principais jurisprudências e temas afetados pela Lei 14.230/2021

  29 de janeiro de 2022, 17h19 Por  Daniel Santos de Freitas Sem dúvidas que, com o advento da Lei 14.230/2021, que altera substancialmente a Lei 8.429/92, uma missão muito importante foi dada ao Poder Judiciário, em especial ao STJ: pacificar entraves interpretativos acerca da Lei de Improbidade (Lei 8.429/92), sob a perspectiva da lei modificadora. Pela profundidade das alterações, em que pese não ter sido revogada a Lei 8.429/92, muitos afirmam estarmos diante de uma "nova" Lei de Improbidade Administrativa. Em certos aspectos, parece que o legislador enfrentou alguns posicionamentos da corte superior que não mais se adequavam à realidade atual e editou normas em sentido oposto, de sorte a dar um ar totalmente atualizado à Lei de Improbidade, visando principalmente a conter excessos.

Legalidade, discricionariedade, proporcionalidade: o controle judicial dos atos administrativos na visão do STJ

  ESPECIAL 13/03/2022 06:55 O ato administrativo – espécie de ato jurídico – é toda manifestação unilateral de vontade da administração pública que, agindo nessa qualidade, tenha por fim imediato resguardar, adquirir, modificar, extinguir ou declarar direitos, ou, ainda, impor obrigações aos administrados ou a si própria. Esse é um dos temas mais estudados no âmbito do direito administrativo e, da mesma forma, um dos mais frequentes nas ações ajuizadas contra a administração pública. Em razão do poder discricionário da administração, nem todas as questões relativas ao ato administrativo podem ser analisadas pelo Judiciário – que, em geral, está adstrito à análise dos requisitos legais de validade, mas também deve aferir o respeito aos princípios administrativos, como os da razoabilidade e da proporcionalidade. Cotidianamente, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) é acionado para estabelecer a correta interpretação jurídica nos conflitos que envolvem esse tema. Ato que el...