DECISÃO
Para caracterizar a boa-fé na compra
de uma coisa, a ignorância quanto ao vício que impedia essa aquisição não pode
resultar de postura passiva ou inocente. De acordo com a Terceira Turma do
Superior Tribunal de Justiça (STJ), o possuidor deve se cercar das cautelas
mínimas necessárias para verificar se sua posse não interfere no direito de
terceiro.
Esse foi o teor do voto do ministro
Paulo de Tarso Sanseverino em recurso que desobrigou uma incorporadora do
pagamento de indenizações por benfeitorias em imóvel que estava hipotecado em
seu favor. A posição do ministro foi seguida por unanimidade na Turma.
No caso, o Tribunal de Justiça de
Minas Gerais (TJMG) concluiu que as benfeitorias no imóvel objeto de execução
hipotecária deveriam ser indenizadas, uma vez que não ficou comprovado que a
posse do autor da ação indenizatória era de má-fé. Não haveria provas de que,
antes de realizar as benfeitorias, o autor tivesse ciência da hipoteca.
Para o tribunal estadual, a posse de
boa-fé é presumida, enquanto a de má-fé deve ser comprovada. “Não havendo tal
prova nos autos, cabe ao possuidor o direito à indenização pelas benfeitorias
realizadas no imóvel”, declarou o TJMG.
A empresa recorreu ao STJ. O ministro
Sanseverino, ao examinar os fatos tal como reconhecidos pelo tribunal de
origem, explicou que não se configura boa-fé quando as circunstâncias indicam
que o possuidor, embora não soubesse do vício que impedia a aquisição da coisa,
dele poderia ter tido conhecimento se agisse com um mínimo de diligência.
Negligência
O ministro relator destacou que o
registro imobiliário é elemento básico para a verificação da boa-fé. Na
hipótese do recurso, o imóvel adquirido, por ter sido objeto de contrato de
financiamento pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH), estava hipotecado, o
que poderia ser facilmente verificado junto ao registro imobiliário. A
aquisição se deu em 1995, quase dois anos depois do ajuizamento da ação de
execução hipotecária.
“Desde que tomou posse do imóvel, o
autor sabia – ou deveria saber – que sobre ele recaía hipoteca, a garantir
contrato de financiamento que não estava sendo cumprido. Portanto, ainda que
não lhe seja exigível o conhecimento, à época da aquisição do bem, da
propositura da execução hipotecária, é razoável exigir que soubesse da existência
de gravame – porque registrado – e do inadimplemento contratual por parte do
cedente”, afirmou o relator.
Para o ministro, o desconhecimento
desses fatos é conduta negligente por parte do adquirente, o que afasta a
presunção de boa-fé. E, não havendo boa-fé, “não devem ser indenizadas as
benfeitorias úteis alegadamente realizadas no imóvel, tampouco podem ser
levantadas as voluptuárias [que não ampliam a utilidade do bem nem são
realizadas por necessidade], ficando seu direito restrito ao ressarcimento das
benfeitorias necessárias”, conforme estabelece o artigo 1.220 do
Código Civil.
Leia
o voto do relator
http://www.stj.jus.br/sites/STJ/default/pt_BR/noticias/noticias/Registro-em-cart%C3%B3rio-afasta-presun%C3%A7%C3%A3o-de-boa%E2%80%93f%C3%A9-do-comprador-de-im%C3%B3vel-hipotecado
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